大家好，我是方君宇。最近母亲和我聊购房的事情，她觉得这几年中国房价下降不少，考虑到我也到了谈婚论嫁的年龄，买房成了结婚前必须考虑的重要事项。但我对买房的事情持暂缓的态度，认为房价还有下跌的空间。目前我也没有固定工作，独立开发的收入并不稳定，暂时不着急买房。
之前我曾计划做一期关于楼市的短视频，后来因为种种原因搁置了，这次我决定用文章和播客的形式，重新梳理一些之前积累的知识点，并结合我个人的角度，谈谈中国楼市的起伏变化，给更多的人一个参考。
我最早开始关注房价，大概是从2019年前后，那时我还在南京的电网项目实习，当时房价还处于一个上升的阶段。我记得有一次坐网约车时和司机聊天，他说在自己孩子上高中的时候就买了房，现在孩子上大学了，这套房子已经涨了几十万人民币。
那时房价涨得像坐在火箭一样，早买房的人赚的盆满钵满，晚买房的人反而越来越买不起。当时各地都有炒房团，人人都盯着房子，投资其他商品都比不过投资房地产来钱快。事实上，从1998年到2018年，中国房地产市场已经连续增长了20年。虽然国家强调 “房住不炒”，并提出 “不把房地产作为短期刺激经济手段”，但全国房地产开发投资仍然保持高速增长，2019年全年，全国房地产开发投资1.3万亿元，比上年增长9.9%。
房价下跌前的声音
我当时在知乎上看到很多人都认为房价会一直涨下去，但也有一些不同的声音，认为房价未来几年肯定会下跌。由于当时房价已经很高，而我自己作为刚毕业的年轻人，未来几年很可能会考虑买房，所以我开始关注关于房价下跌的讨论和文章。
我没能找到2019年预测房价下跌的知乎贴文，但我在微信里保存了一篇2021年“叶泊枫”微信公众号发表的文章，标题是《为什么樊纲孟晓苏都说房地产没有泡沫？》，这篇文章探讨了房地产是否存在泡沫的问题，提到房价经历了几十年的上涨，几乎人人都在讨论房子，大多数人认为房价未来不会大涨，也不会大跌。这种观点，反映了当时很多人的普遍感受。
投资大师达利欧在《债务危机》中用一句话总结了泡沫的本质：“当一样东西贵得不像话，但人们却认为它还会继续涨价的时候，就是泡沫最夸张的时候。”用达利欧的标准来看中国房地产市场，房价显然存在泡沫。
官方方面也有类似的声音，2021年3月2日的发布会上，郭树清指出，“中国房地产领域的泡沫仍然较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大的灰犀牛”。他强调，“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的”，并要求“必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展”。
那时我最大的感受是，房价过高，远远超出普通打工人的承受能力，往往需要几代人共同努力才能买得起房子。对于早些年买房的人来讲，毫不夸张地说，可能少打十几年工。我认为在市场经济中，任何不合理的高价终将随着市场周期回归合理区间，房价也不例外。
因此，我预感到房价会下跌，但没想到2025年，部分地区的房价竟然跌幅如此之大，甚至接近腰斩的水平。
楼市与宏观经济五重奏
2021年中国最大的地产企业之一 —— 恒大，因为债券违约，股票停牌，陷入危机。这一事件，变成楼市不稳定的重要信号。
2022年以后，中国楼市迅速走向下坡路。根据中指研究院发布《百城价格指数报告》，2022年上半年百城新房及二手房价尚有企稳迹象，但下半年受经济下行、疫情冲击、房价风险加剧等因素影响，整体走势疲弱。
我认为，房价的下跌不仅是行业自身的调整，更与多重宏观背景密不可分。未来楼市的走势，也必须放在这些背景下观察。
1、就业困难
近年来，就业环境持续恶化，中年群体频繁被裁员，青年毕业生求职困难。2022年我从政府项目离场时，就明显感受到政府在缩减预算、减少岗位。2023年在济南工作时，看到全福立交下每天早晨都有很多人寻找日结工，还有网络上传播的马驹桥日结工现状，为了每天100块钱人民币的日结工资，起早贪黑地打工。就业的低迷，让许多人根本无法承担高额的房贷。
2、结婚率下降
中国的结婚率持续下降，已降至40年来新低，中国民政局最近公布的2024年婚姻数据显示，2024年结婚登记数为 610 万对，同比减少约两成。买房等经济负担使得年轻人远离婚姻。结婚率的下降可能导致对婚房的需求减少，进一步削弱楼市的支撑力，反过来，高房价也会给年轻人带来巨大的经济压力，从而推迟或放弃结婚。
3、出生率低迷
中国人口出生率已经低于日本，成为世界上生育率最低的国家之一，远低于人口学家所说的人口增长所需的更替率（这一门槛要求每对夫妇平均生育两个孩子，国际上通常把2.1作为人口世代更替水平的基准线，保证地区代际之间人口平衡，跌破1.5将成为「很低生育率」）。这也表明未来的人口趋势是长期下行，人越来越少，无法支持现有的楼市。
4、人口老龄化
中国是世界上老年人口最多的国家，国家统计局的《人口老龄化及其衡量标准是什么》文章显示，中国在2020年65岁及以上老年人口达到1.91亿，占世界65岁及以上人口的比例超过 1/5，意味着世界上每五个老年人中，至少有一个是中国人。老龄化在一定程度上会降低住房需求，需求会导致房价的下降，劳动人口占总人口的比例越高，当地的房价便越高，两者之间呈正相关，即人口中老龄人口比例过大，即老龄化对房价具有负向影响。
5、消费疲软
经济不景气让政府不断推出“提振消费”的政策，因为房地产市场低迷，加上房地产、教育、金融和科技等行业大规模裁员潮，让消费者更趋向保守支出。迫使许多人转向低门槛的餐饮业，结果餐饮行业也因为消费疲软出现大规模的倒闭潮。我曾做过一期视频，介绍景区餐饮经营的状况 —— 假期景区里虽然人很多，但消费意愿并不高。
中国楼市的下行，是房地产行业调整与宏观经济五重压力交织的结果：就业低迷削弱了购房能力，结婚率下滑减少了婚房需求，出生率长期低迷削弱未来人口支撑，老龄化加速持续压缩住房需求，消费疲软又让市场信心进一步下降。这些因素叠加，使楼市的复苏之路更加漫长。
房价会跌到什么时候？
根据彭博社报道，2025年5月份，中国新建商品住宅均价出现七个月来最大跌幅。国家统计局周一公布的数据显示，70个大中城市新建商品住宅均价环比下降 0.22%，4月份为下降 0.12%，二手住宅均价环比下降 0.5%，为八个月来最大跌幅。
如果从历史的周期角度来看，美国的房地产经济周期大约每 18~20年完成一次周期循环，日本房地产经济周期大约为10年一次。国家统计局取样的70个大中城市的新房始跌于2022年3月、二手房始跌于2022年6月。中国的房价在2022年触顶，假设中国的房地产经济周期与日本类似为10年，那么房价回到相对稳定的水平可能要到2027年前后，这意味着，2025年仍然不是买房的最佳时机。
有人可能疑惑为什么中国的房地产经济周期是10年，而不是20年？如果从2008年金融危机算起，中国房地产市场在经过几年的高速发展后，到2015年前后出现了明显的库存积压问题。为了化解库存压力，当时出台了 “涨价去库存”这一房地产调整政策，其核心思想是通过提高房价来刺激房地产销售，从而减少房地产库存。这一政策直接推高了房价，使得市场在2015年至2022年间持续上涨，直到2022年才触顶回落。也就是说，这一轮上涨实际上延长了房地产的自然调整周期，使得中国的周期更接近8～10年，而不是20年。
从长期趋势看，楼市仍处于下行通道，除非宏观环境出现显著改善——就业持续回升、结婚率和出生率明显上升、人口老龄化压力缓解、消费信心恢复——否则，市场缺乏真正的需求支撑，房价大概率会维持长期阴跌，即使出现阶段性反弹，也是周期性的调整，而非市场需求驱动。
至于政府是否会出台托市政策，那又是另一个需要单独探讨的话题。
历史上相似的案例
全球范围内，房地产泡沫破裂引发的经济危机并不罕见，其中最具代表性的两个案例是美国次贷危机和日本“失去的三十年”。
1、美国的次贷危机（2007-2008）
危机爆发的原因被普遍归咎于住房和信贷市场的若干因素：“房屋业主无力偿还房屋贷款、借款人或贷款人差劲的判断力、投资与房市荣景时期过度建屋、危险的抵押贷款产品、个人和公司的高债务水平、投机住宅房地产、缺乏政府法规管制等因素。”2007年6月到2008年11月间，美国人失去了超过其资产净值的四分之一，美国住房资产净值从2006年13万亿美元的高峰，下降到2008年中期的8万8千亿美元，缩水约33%，2008年年底仍然在下降。其后果是失业率飙升、金融机构大规模裁员，美国经济陷入衰退。
2、日本失去的三十年（1991-至今）
20世纪80年底后期，日本中央银行通过 “窗口指导”机制推动银行过度放贷，催生了资产与房价的巨大泡沫。泡沫在1991年破裂，日本房价大跌，在骨牌效应的作用下日本股市崩盘、股票和资产价格下跌，过度杠杆化的日本银行和保险公司账面上满是坏账。尽管2000年代日本经济出现部分复苏，但因为人口老龄化和产业外移，导致日本进入“低欲望时代”，普通人工作不好找，经济仍然未恢复到崩溃前的水平，日本的GDP用了12年才恢复到1995年的水平，但人均收入、资产价格和消费信心再未回到泡沫时期的高位。
尽管各个国家的国情不同，但房地产危机通常遵循相似路径：
前期：价格快速上涨，投机氛围浓厚，信贷过度扩张。
拐点：泡沫触顶，市场信心动摇，价格开始下跌。
后期：资产缩水、债务违约、金融体系受冲击，引发失业与消费萎缩。
区别在于，危机后的恢复速度取决于人口结构、产业活力、金融体系健康度，以及政府应对政策的有效性。
回到个人的角度
我对楼房没有强烈的意愿，促使我考虑买房的，更多是因为年龄到了谈婚论嫁的阶段——社会和家庭的期待推着我往前走。但作为一个四线小城的农村男性，我对楼房的兴趣并不大。相比之下，我更喜欢农村宽敞的住宅。
楼房给我的第一印象是 “鸽子笼”：楼层太高、空间太挤、居住密度太大。看过香港老楼在电梯年久失修后，老人爬楼的窘迫感。所以，更认可楼房会在未来的几十年里成为中国的“贫民窟“，那时人们对于房子的需求可能会转变成郊区住宅，而穷人则会被困在高楼大厦之中。
我曾经在济南租住过一年楼房，那是一套70-90平米的回迁房，在老旧小区的三楼，虽然居住体验还算不错，但我还是不喜欢楼房。如果以后住在二十多层的高楼上，我会觉得不踏实，担心未来电梯失修，楼房破损，基础设施老旧等各种问题。
当然，城市生活也有方便的一面，出门走几步就能到超市，可以点外卖，还有共享单车可以骑行，有公园和餐馆，在生活便利程度上，农村没有可比性。但我仍然倾向于宁静的田园住宅，而不是人来人往，伴随嘈杂的都市社区。
从前面的宏观角度来看，我并不认为未来房价有大幅上涨的可能。对普通人来说，买房往往意味着掏空“六个钱包”。一旦遇到烂尾楼、无法交房等风险，足以让一个普通的家庭陷入困境。因此，我更倾向于在购房上保持谨慎，未来也可能首选二手房，而不是待建的新房。
工作和住房也是相互关联的。如果工作岗位不固定，频繁变动，那么买房就失去了稳定的意义。目前我在老家做独立开发的工作，未来如果要找一份合适的iOS开发岗位，在老家（山东省日照市）几乎找不到合适就业机会，这意味着我可能得去大城市谋生。然而，大城市房价过高，生活成本高企，又会逼我在大城市和小城市之间权衡退路。
过去，房价快速上涨的年代，很多人说“早买一年房，少打十年工”。但在今天房价下行的背景下，是否意味着”晚买一年房，少打十年工”？在小城市，一年或许能攒下4万人民币，而房价一年就可能下跌40万。如果长期看空房价，那么推迟购房，反而可以减少因房价下跌带来的资产损失。在不考虑婚育压力的情况下，租房或许是普通人最经济的选择。
房地产受多重因素影响：国家政策、全球经济、人口结构，中国房价中还包括由宅基地衍生而来的可交易性住房市场，而这个国内房价市场的并不包含在前面的统计范围内。不同城市、不同房型（新房和二手房）之间的价格差距巨大。因此，购房时机只能结合个人的经济状况、生活需求和职业规划来判断。我的观点只是个人经验的总结，与每个人的现实情况都会有差异，因而仅供参考。
未来几年我或许会买房，但前提是我有了稳定的工作和女朋友。至于房产税何时落地，这也是一个可能深刻影响购房决策的未知数。
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1、为什么樊纲孟晓苏都说房地产没有泡沫？https://mp.weixin.qq.com/s/CSzpymgVIdBwUrTquLEo4Q
2、郭树清：房地产领域泡沫仍较大：https://web.archive.org/web/20220524053702/https://www.zaobao.com.sg/realtime/china/story20210302-1128104
3、房贷断供、止赎激增，中国楼市崩盘威胁金融系统：https://cn.nytimes.com/business/20241105/china-foreclosures-mortgages/
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7、人口老龄化及其衡量标准是什么：https://www.stats.gov.cn/zs/tjws/tjbz/202301/t20230101_1903949.html
8、人口老龄化对房地产发展影响及对策：https://www.hanspub.org/journal/paperinformation?paperid=65551
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12、房贷断供、止赎激增，中国楼市崩盘威胁金融系统：https://cn.nytimes.com/business/20241105/china-foreclosures-mortgages/
14、次贷危机：https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%AC%A1%E8%B2%B8%E5%8D%B1%E6%A9%9F
15、失去的十年：https://zh.wikipedia.org/zh-hans/%E5%A4%B1%E5%8E%BB%E7%9A%84%E5%8D%81%E5%B9%B4
16、中国房价会跌回十年前吗？——本轮房地产危机：度量、成因与长期趋势展望：https://www.eeo.com.cn/2024/0420/653806.shtml
18、2019年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况：https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202302/t20230203_1900597.html
19、2019年中国96家上市房企收入、成本与利润分析：https://m.thepaper.cn/baijiahao_7717335
20、恒大危机：中国房地产发展20年后 “大时代结束了”： https://www.bbc.com/zhongwen/simp/chinese-news-58790739
21、机构：2022年百城房价累计由涨转跌，楼市整体仍处深度调整期：https://m.thepaper.cn/kuaibao_detail.jsp?contid=21390178&from=kuaibao
22、中国住房问题：https://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BD%8F%E6%88%BF%E9%97%AE%E9%A2%98
23、如何理解涨价去库存背后的逻辑？ https://www.zhihu.com/question/479684889
